不動産売買の基本的な流れをご紹介します。建売に比べると「？」と言う方が多い建築条件付。
業者に連絡する前にどんな流れかつかんでおきましょう。

STEP1　買える価格の目安をつかむ。

自己資金とお借り入れの金額をどのくらいの目安で計画するのか？
特に住宅ローンの返済は物件購入後の暮らしに大きく影響しますので、無理のない範囲で検討しましょう。
賃貸にお住まいの方なら今の家賃が目安になるはずです。
住宅ローンを検討されるならば2通りの考え方がございます。

購入当初は毎月の返済額をなるべくおさえたい。

子育て世帯にとっては、住宅ローンの返済は大きな負担です。
また、マイホームを購入する前後には家電製品や家具、引越し費用などの出費をある程度見込んでおかなければなりません。
金利の上昇も気になりますが、お子様が大きくなって共働きで頑張る！といった世帯にとっては、全期間固定金利タイプより、お子様の年齢に合わせて、固定金利期間選択型のタイプが有利です。
＜ご参考に＞
■ローン返済のシミュレーションに最適･･･住宅情報ナビ・ローンシミュレーター
■全期間固定金利型なら、コチラ･･･フラット35
■千葉銀行　　■京葉銀行　　■千葉興業銀行　　■銚子商工信用組合　■みずほ銀行

STEP2　住まいの情報を集める。

インターネットを活用しよう!!

インターネットを活用して、気になっているエリアでは、今現在どんな物件が流通しているか、あるいは、ご家族の資金計画から考えた場合、どんな物件が購入できるか、物件を検索してみましょう。
たくさんの物件を見ることで、そのエリアの相場の感覚がつかめます。
それぞれ掲載している不動産業者が異なるので、物件も微妙に異なります。いろいろなサイトで条件を少しずつ絞りながら比較してみましょう!

＜オススメ!不動産物件検索サイト＞
■不動産ジャパン 　■住宅情報ナビ　　■アットホーム　　■HOME'S

地元の不動産屋さんに相談してみよう！

インターネットの他にも不動産情報誌なども、最近は無料で配布されているので、入手してみましょう。
エリアの相場感や、気になる物件を見つけたら、不動産屋さんに連絡してみましょう。
エリアが絞れているならば、その地元の不動産屋さんがよいでしょう。
　 物件の近隣情報は、地元の業者さんに聞くのが一番です。

「かなり条件を絞って探しているけど、なかなか物件が見つけられない」という場合には、何件か不動産屋さんに依頼しておきましょう。

特に、物件の『取引態様』という欄に『売主』とある不動産業者さんの場合には、自社で物件の仕入れをしている場合がほとんどなので、事前に依頼しておけば、公開前の新鮮な情報を提供してくれるでしょう。
■東金・山武・九十九里・大網白里・白子近辺で土地・建物を探されている方はお気軽にご相談下さい。

STEP3　購入物件を決める。

価格も環境も全ての条件が満点の物件はありませんので、バランスのよい物件を選びましょう。建築条件付の場合には、後から予算が合わないので「建築業者を変える」ということができません。ですので物件物件を決める前には建物の具体的な図 面・仕様書・見積書を用意してもらい、よく確認しましょう。
ご希望の間取り・お庭の広さ・駐車可能な台数などご計画にあった敷地であるか、よく確認しましょう。
また土地を決めると、住宅ローンを利用される方は計画が一気に進みますので、建物の計画もある程度打ち合わせておきましょう。
購入の意思表示はそれからでも決して遅くありません。

実際に歩いてみる

不動産業者から、見学の際にもらった資料には「駅から徒歩○○分」と書かれています。
では、これは何を基準に所要時間を表しているかというと、原則として80ｍを徒歩1分として算出されています。
しかし、実際にはこれはかなり早足なペースです。お子様の通学時間となると、2倍近くかかってしまうかもしれません。
駅やバス停、日ごろ買い物に出かけるであろうスーパーなど、購入を決める前に周辺環境をチェックしながら"歩いて"みませんか？

ご主人と奥様、そして、大人とこども。

子育て世代にとって、お子様と同世代の子がいるご近所さんは貴重な存在。
期待と不安にあふれた新居での暮らしをサポートしてくれる心強い味方となってくれるはずです。
また、ご主人にとっては駅へのアクセスがよく通勤に適した住宅地であっても、お子様にとっては通学路などの治安がよくない場合も少なからず、あります。赤ちゃんからおじいちゃんおばあちゃんまで。そこに住まれるご家族それぞれの価値観で環境を見るためにも、家族全員で厳しく最終チェック、してみてください。

STEP4　購入手続(申込〜引渡)

物件を決めて「申込」の意思表示ををしてから、「引渡」を受けるまで、どんな手続きが必要かご存知ですか？ また、それぞれの手続きにかかる費用はどのくらいか？物件を探し始めたら、いい物件が見つかってから慌てないよう、まず事前に流れをつかんでおきましょう。

購入申込･･･その物件を購入する意思を、売主に正式に伝える。

購入申込みとは、その物件を買う意思を売主に正式に伝え、売買契約まで、物件を他に売らないようにしてもらうことです。
建売分譲住宅や中古住宅の場合、「申込証拠金」として、５〜10万円を預けることが一般的。「申込証拠金」は契約時に、「手付金」の一部に充当されます。

万が一、契約前にキャンセルする場合には申込証拠金は全額返してもらえるので、必ず「預り証」をもらっておきましょう!

重要事項説明･･･宅地建物取引主任者から説明を受ける。

説明の内容は、大きく分けると(A)物件について(B)契約について(C)その他特記事項の３つ。かなり専門的な内容・言い回しなので、前もって内容を把握されたい場合には事前に書式のコピーをもらっておきましょう。
読んで字の通り、物件に関する"重要"な事項の説明なので、宅地建物取引主任者という、資格を持った者が説明することが宅建業法で定められています。必ず契約の前に説明を受け、十分に納得・理解したら、「重要事項説明書」に署名・捺印します。

売買契約･･･ここで支払ったお金はキャンセルしても戻ってこない!

売買契約書には、売買対象物件の内容や売買代金の支払方法、契約上の合意事項、引渡までの約束事などがまとめられています。
「手付金」は、一般的には売買代金の10％前後。これを支払い、契約書に署名・捺印して、契約完了となります。
なお契約後のキャンセルは手付金が戻ってきません。既に十分な説明・納得をされていると思いますが、慎重に！

◆住宅ローンを利用される場合には、売買契約直後にローン契約を行うのが一般的です。◆

残金決済・引渡し･･･同時に購入諸費用も支払う。

残金決済は、文字通り代金の残額を支払うことです。 登記料や住宅ローン費用などの諸費用なども合わせて支払います。それぞれ振込先が違う場合が多いので、ご注意を。
●残代金………売買金額から手付金を差し引いた金額を売主に振り込みます。
●仲介手数料…仲介物件の場合に仲介してくれた業者に支払います。
●登記費用……住まいの所有者を明らかにするために行う不動産登記には、登録免許税という税金がかかります。さらに登記を行う司法書士への報酬も必要になります。登記費用は物件や登記内容によって異なりますので、事前に目安を確認しておきましょう。登記費用についてはまとめて司法書士に支払うのが一般的です。

STEP5　建物の詳細打ち合わせ。

最終確定は、土地の売買契約後となりますが、なるべく打ち合わせの時間を取り、大手ハウスメーカーの住宅展示場や設備機器メーカーのショールームなどを見学し、新居のイメージを体感し、理想のマイホームを実現しましょう。 それには土地購入の申込みをする前から具体的なお打ち合わせをはじめ、着工まで最低3ヶ月は欲しいところです。

間取りの検討･･･何パターンか作ってもらいましょう。

購入を検討している土地があれば、土地の申込みをする前に提案してもらいましょう。希望の間取りが難しい敷地では、絶対に理想のマイホームとはいえません。逆に「そういう間取りがご希望ならコチラの土地の方が…」という提案があるかもしれません。
間取りの検討となれば、土地の法規的な制限や陽当たりの状況、地盤の良し悪しなど、プロの目でチェック・説明してくれます。
ご家族のご要望を伝えるだけでなく、専門家である設計者の提案にも耳を傾けましょう。使い勝手や日光の取り込み方など参考になることもあります。

見積もりの検討･･･含まれる内容をよく確認しましょう。

見積書は建築工事の場合、細分化されています。営業マンに見方をよく確認しておきましょう。

「建物本体工事」「付帯工事」「諸費用」といった見積書を出してもらい、新居に住み始めるのにかかる総予算を事前にチェックしておきましょう。

「付帯工事」とは、エアコン工事や外構工事、植栽工事など建物本体以外の工事です。まず、どこまでが「建物本体工事」に含まれているか、さらに総予算に入っていない「付帯工事」があるのか、いくらくらい想定しておくべきか相談してみましょう。

「これでかかる費用は全てです」と言われても、水道加入金や住宅ローンの保証料や事務手数料、登記費用や火災保険料などの「諸費用」が含まれていないケースが あります。この段階では、概算でもかまわないので、どんな費用がかかるのか、しつこいくらいに営業担当に確認しておきましょう。

STEP6　建築工事請負契約を結ぶ。

いよいよ建物の工事をしてもらう業者との契約です。土地の販売業者と建築業者が同じであれば安心ですが、異なる場合には早めにコンタクトを取り、企業姿勢や提案力をチェックしておきましょう。また、土地の「売買」契約と建物の「請負」契約とでは、契約の種類・内容が異なります。そのため、土地売買契約と異なる点を中心に事前に把握しておきましょう。

請負とは？･･･売買契約とは異なります。

土地や建売住宅の「売買契約」は「売り渡す」契約であるのに対して、「請負契約」は建築業者が「工事を引き受け、その工事の完成」が目的となる契約です。
つまり、発注者(＝お客様です)の依頼する建物の図面や見積もりがそもそもの契約条件となります。
「請負」契約においては、「工事の内容がどこまで契約に含まれているか？」ということに起因するトラブルが大多数です。発注者・業者双方の事情により、ほとんど打ち合わせをしないまま契約だけしてしまうこともあるようですが、最低限、外壁や構造・設備機器など金額が大きく上下する可能性のある部分については、仕様を確定させたうえで契約を締結しましょう。

建物工事請負契約の流れ

一般的な住宅の工事請負契約の場合の流れと注意事項をまとめてみました。

１．総予算、工程、支払い条件の事前確認…契約日までに最低限双方で確定させましょう。特に支払い条件は、通常(１)契約時(２)着工時(３)上棟時 (４)完了引き渡し時の4回に分けて支払うのが慣例です。ただし住宅ローンを利用される場合には、どのような支払い方法が可能か、金融機関及び建築業者と相談しておきましょう。

２．工事請負契約書、工事請負契約約款、工事見積書の他、設計図書(平面図・立面図・仕様書は最低限）が一式そろっているか確認しましょう。)

３．それらの契約書の内容について説明を受けましょう。
ただし、請負契約約款は専門用語が多く、1度では把握するのが難しいので、事前に写しを預かって契約時に確認する方が確実です。

４．設備工事や外構工事、設計費、工事監理費などが請負工事の範囲内なのか、別途工事なのか確かめましょう。

５．説明を受けた内容が関係書類に記されているかどうかを確認しましょう。

６．発注者と建築施工業者の双方で署名押印し、相互に交付します。

STEP7　工事着工〜お引き渡しまで

工事現場が動き出すと、どんなに信頼できる業者さんの工事でも何かと気がかりかと思います。ただ、工事期間中に実際の工事状況をご家族の目で確認できるというのも「建築条件付」の大きなメリットの１つです。事前にチェックポイントをおさえておきましょう。

チェックのポイントと、地鎮祭・上棟式の日程を事前に確認

工事内容をチェックする上で大事なのはタイミングです。基礎工事でもっとも大切な鉄筋工事はコンクリートを打設してしまってからでは確認できません。必ず着工前には「工事工程表」を用意してもらいましょう。
着工前の地鎮祭や上棟時の上棟祝の式典などをどうされるか、地域によっても慣習が異なるので、事前に打ち合わせをしておきましょう。
通常ですと請負契約後に建築確認申請の手続きに入ります。建築基準法や地域の条例にご家族の計画している建物が適合しているか、地方自治体が確認を行います。提出後の大きな計画変更は難しくなりますのでご注意を。

建築業者とのトラブルを未然に防ぐコツとは？

現場を見学していて契約内容と異なる点があった場合には、早めに営業担当や現場監督に相談しましょう。早期の修正・是正の方が双方の利益を守るはずです。
現場での打ち合わせ内容は必ず紙面に残すよう事前にお願いしておきましょう。そういった意味では直接職人さんに伝えるのではなく、建築業者の人間(つまり営業担当や現場監督)と打ち合わせ議事録をその都度もらうのがベターです。些細な意見の相違が大きなトラブルにつながりやすいのが「請負契約」です。

STEP8　お引越しのダンドリ。

いよいよ念願のご新居へのお引越しです。
新生活をスムーズに始めるためにも、お住まいの荷造りはもちろん早め早めに各種手続きを行いましょう。
「住んでいた家」「これから住む家」によって、お引越し事情はさまざまだだと思いますが、「1ヶ月前に」「１週間前までに」というものを挙げてみましたのでご参考にしてください。

1ヶ月前。まだまだ先だと思わずに。

1ヶ月くらい前から、引越し業者探しは始めましょう。
また、今のお住まいが賃貸なら退去の申し出を1ヶ月前には行っておきましょう。社宅や寮の場合も同様です。 お子様の転校届けの提出、粗大ゴミの手配なども早めに手続きしておきましょう。
もちろん引っ越したからと言って今までのご縁が0になるわけではありません。ご近所などおつきあいの深い方へのご挨拶もお早めに。

気がつけばあと1週間。まずは何を!?

意外に後回しにしてしまいがちなのが、住所変更の届出。
口座のある金融機関・郵便局・保険会社、NHKや新聞販売店などへの届出は、早いほうがよいでしょう。
電気・水道・ガス・電話などのインフラについても、立会いが必要となるケースもありますので、早めにご連絡を。
もちろん荷造りは少しずつ大きなものから片付けていき、3日前には身の回りのもののみ、というのがベストです。